德國(guó)是歐洲最大、最穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)體，是吸引全球投資資本的目的地。維持和增加資本的一種方法是投資房地產(chǎn)。德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是異質(zhì)的：德國(guó)西部的情況與德國(guó)東部的情況有很大不同，而該國(guó)首都柏林則有自己的特點(diǎn)。

　　由于以下關(guān)鍵因素，德國(guó)的房地產(chǎn)投資是可靠的并顯示出前景：

　　經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。2020年，德國(guó)GDP達(dá)3.3萬億歐元(全球第五，歐洲第一)。

　　低失業(yè)率。失業(yè)率同比下降0.9%，到2020年3月達(dá)到5.1%，為1990年以來的歷史新低。由于冠狀病毒大流行，失業(yè)率不可避免地上升。到2021年4月，它已達(dá)到6%，仍低于歐盟2021年7.3%的平均水平。

　　人口增長(zhǎng)。2021年，全國(guó)人口超過8300萬。由于大量移民，人口不斷增長(zhǎng)。

　　德國(guó)國(guó)民的收入正在增加。2019年，德國(guó)人的平均工資達(dá)到了每月3,994歐元的歷史新高。2020年，一名全職員工的平均月收入為3,975歐元。

　　德國(guó)房地產(chǎn)需求的主要誘因之一是廉價(jià)抵押貸款。過去17年的平均利率僅為3.37%，而在2021年3月降至1.18%。

　　償還貸款的負(fù)擔(dān)減輕了，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求大幅增加，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲。

　　柏林：潛力巨大的市場(chǎng)

　   德國(guó)首都的經(jīng)濟(jì)正在蓬勃發(fā)展。2019年柏林GDP增長(zhǎng)5.3%，超過全國(guó)平均水平4.7個(gè)百分點(diǎn)。主要行業(yè)是IT、醫(yī)療保健、電子產(chǎn)品制造和旅游業(yè)。柏林擁有歐洲最多的初創(chuàng)企業(yè)：每20小時(shí)就有一家新公司在那里開業(yè)。

　　是什么促進(jìn)了柏林人口的增長(zhǎng)?

　　主要原因是年輕的專業(yè)人士來到這座城市尋找工作。每年，居民人數(shù)增加40,000人，占首都人口總數(shù)的1%以上。

　　柏林房地產(chǎn)市場(chǎng)是世界上最具活力的市場(chǎng)之一。該市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口增長(zhǎng)正在推動(dòng)需求。因此，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲：

　　2015年至2021年間，柏林的住宅物業(yè)價(jià)格平均翻了一番，達(dá)到每平方米5,130歐元。

　　同期住宅物業(yè)的平均租金增長(zhǎng)了50%，達(dá)到每月每平方米12.5歐元。

　　米特是柏林最昂貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公寓的中位價(jià)為每平方米7,050歐元(相比之下，弗里德里希斯海因-克羅伊茨貝格(Friedrichshain-Kreuzberg)是第二貴的行政區(qū)，每平方米為6,500歐元)。米特的租金中位數(shù)為每平方米20歐元，比柏林平均水平高60%。

　　郊區(qū)的住宅物業(yè)更便宜：例如，在柏林東部的一個(gè)自治市鎮(zhèn)Marzahn-Hellersdorf，均價(jià)為每平方米3,171歐元，而該地區(qū)的租金約為每平方米8.55歐元。

　　在柏林購(gòu)買公寓時(shí)，您不應(yīng)期望從租金中快速獲利。當(dāng)?shù)刈≌康禺a(chǎn)主要在其未來資本化方面前景廣闊。首都的房產(chǎn)每年產(chǎn)生3-4%的合理租金收入和價(jià)值收益。

　　柏林對(duì)非住宅物業(yè)的需求也很高。2019年，商業(yè)領(lǐng)域投資了708億歐元。對(duì)此類物業(yè)的需求持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是在中部地區(qū)。這種價(jià)格增長(zhǎng)導(dǎo)致收益率下降至每年3-6%。

　　西德：流動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　德國(guó)西部是一個(gè)工商業(yè)地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)，失業(yè)率低，人口購(gòu)買力增強(qiáng)。德國(guó)西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是：

　   對(duì)物業(yè)租賃和購(gòu)買的高需求;

　　與德國(guó)東部相比，提供的房產(chǎn)較少;

　　高租金：住宅物業(yè)每月每平方米15-22歐元，商業(yè)物業(yè)每平方米38歐元;

　　高房?jī)r(jià)：平均每平方米5,000歐元起;

　　低產(chǎn)量：3-6%。

　　慕尼黑、斯圖加特、美因河畔法蘭克福、杜塞爾多夫和漢堡是西部地區(qū)最大的高流動(dòng)性房地產(chǎn)中心。

　　有經(jīng)驗(yàn)的投資者關(guān)注，不僅大城市，其過熱的市場(chǎng)帶來樓價(jià)高企，但也有5萬至30萬居民，城市發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)設(shè)施和低失業(yè)率。

　　此類房產(chǎn)價(jià)格仍有增長(zhǎng)潛力的地區(qū)包括路德維希港、雷根斯堡、因戈?duì)柺┧亍W爾登堡和海爾布隆。同時(shí)，在擁有20,000-50,000名居民的較小社區(qū)中，可以通過便宜10-15%的房產(chǎn)獲得與大城市相同的收益。

　　德國(guó)西部的成功經(jīng)濟(jì)也刺激了對(duì)非住宅物業(yè)的需求：辦公室、酒店;高街零售建筑;倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施;中小企業(yè)的空間。大城市的商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)安全的選擇，因?yàn)槠鋬r(jià)格不斷上漲，流動(dòng)性高。選擇此類房產(chǎn)的投資者不是指望他們提供的當(dāng)前收入，而是指望未來的資本增長(zhǎng)。

　　—德國(guó)西部哪些商業(yè)地產(chǎn)最可靠?—位于合適地點(diǎn)、簽訂長(zhǎng)期租賃合同且狀況良好的人。

　　我們認(rèn)為養(yǎng)老院和醫(yī)療中心是未來15-20年最有前途的商業(yè)地產(chǎn)類型。

　　德國(guó)西部，尤其是南部地區(qū)，國(guó)內(nèi)旅游業(yè)也十分發(fā)達(dá)。該地區(qū)最受歡迎的度假勝地是巴登-巴登的溫泉小鎮(zhèn)、加米施-帕滕基興的滑雪勝地，以及施塔恩貝格和蒂蒂湖-新城。熱門旅游區(qū)的租賃需求很高：例如，2019年，美因河畔法蘭克福吸引了超過600萬游客，而該鎮(zhèn)的酒店床位不超過60,000個(gè)。

　　德國(guó)東部：充滿活力的市場(chǎng)發(fā)展

　　德國(guó)東部以其經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和巨大的發(fā)展?jié)摿ξ顿Y者。人口在增長(zhǎng)，該地區(qū)的購(gòu)買力也在增長(zhǎng)。與此同時(shí)，失業(yè)率正在下降：例如，波茨坦的失業(yè)率在2021年達(dá)到6%。

　　總體而言，東德的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：

　　房產(chǎn)比德國(guó)西部便宜60-70%;

　   相對(duì)較高的產(chǎn)量：4-8%;

　　與西部地區(qū)相比，提供更多的房產(chǎn);

　　房?jī)r(jià)和租金上漲：2015-2020年，大城市房?jī)r(jià)平均上漲74%，租金上漲19%。

　　德國(guó)東部最有前途的房地產(chǎn)市場(chǎng)位于大城市：萊比錫、德累斯頓和波茨坦，其完善的基礎(chǔ)設(shè)施和適中的生活成本吸引了年輕人。2020年，萊比錫的平均租金達(dá)到每平方米7.7歐元，比2015年高出近24%，但與德國(guó)西部的大城市相比仍顯著降低。

　　由于價(jià)格相對(duì)較低，德國(guó)東部的收益率仍高于該國(guó)西部：住宅物業(yè)約為4-6%，商業(yè)物業(yè)約為6-8%。

　　德國(guó)東部大中城市的發(fā)展為投資者提供了充滿希望的市場(chǎng)。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相對(duì)較低的價(jià)格將確保更高的租金收益率，而持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將允許投資者在7-8年內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)并獲利。

　　哈雷和開姆尼茨等小型大學(xué)城市青睞學(xué)生房產(chǎn)投資，有許多國(guó)際學(xué)生希望以合理的價(jià)格獲得高質(zhì)量的德國(guó)教育。

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