2021年德國房價熱潮還會持續嗎？德國房地產行情解析！經過五年來強勁的房價上漲，德國的住房市場繼續保持強勁增長。在一個住房市場歷來非常穩定的國家，這是一個重大轉變。

　　原因？十年來的經濟增長，超過100萬難民，與工作有關的高移民，創紀錄的低失業率，疲軟的建筑供應和低利率。

　　2020年5月，德國享樂主義價格指數較上年同期增長了10.93％（經通脹調整后為10.32％）（享樂主義指數試圖準確地進行比較，因此是衡量房價趨勢的最佳方法），價格最高根據Europace的數據，5月份的經濟增長是有記錄的。

　　在截至2020年5月的一年中：

　　公寓價格上漲了11.81％（經通脹調整后為11.2％），高于2019年5月的10.22％和兩年前的4.8％的同比漲幅。

　　新房價格上漲了8.04％（經通貨膨脹調整后為7.45％），高于一年前的7.95％和兩年前的5.44％。

　　現有房價上漲了13.28％（經通脹因素調整后為12.66％），高于去年的8.91％和兩年前的9.03％的年增長率。

　　在2008-2009年全球金融危機之后，德國的住房市場是避免下滑的少數幾個市場之一。而現在，看來它有望再次擺脫COVID-19大流行的影響。

　　德意志銀行在其《2020年德國房地產市場展望》報告中表示：“我們堅持認為，房價周期至少會持續到2022年。”“造成這種情況的原因有兩個：第一個原因是新房供應不振，近年來的數量幾乎停滯了。其次，信貸周期在2019年急劇跳升，這可能會引發房價和公寓價格更加動態的增長。

　　盡管大多數德國抵押貸款借款人以高于“追蹤”利率的長期利率借款，但極低的利率和債券收益率一直鼓勵著需求的持續增長。仲量聯行數據顯示

　　，2019年德國住宅物業交易量同比增長7％，至200億歐元（225億美元）。它代表自記錄開始以來的第二高交易量。建筑活動低迷是房價持續上漲的另一個原因。住房供應跟不上需求。根據Destatis的數據，2019年住宅許可證同比增長3.8％至360,578套，而住宅竣工數量同比增長2％至293,000套

　　。然而，由于城市人口增加和移民激增，它仍然不足。建屋局總裁托馬斯·鮑爾（ThomasBauer）表示，從中期來看，該國每年需要建造約40萬套公寓，以防止城市房屋短缺。

　　移民危機加劇了壓力。根據聯合國難民事務高級專員的數據，與其他任何一個國家和所有其他發達的西方國家相比，德國接待的難民數量位居第五，為106萬。

　　但是與住房市場不同，德國整體經濟目前處于衰退之中。在2019年第四季度下降0.1％之后，2020年第一季度的實際GDP下降了2.2％。這是自2008年金融危機以來最大的季度下降。但是即使在冠狀病毒大流行之前，歐洲最大的經濟體已經開始放緩。2019年，由于國內汽車行業放緩以及全球貿易緊張局勢導致的商品出口疲軟，經濟增長微弱0.6％，是2013年以來的最低表現。

　　根據歐盟委員會的數據，預計今年經濟將收縮6.5％，然后在2021年恢復5.9％的增長。

　　租金收益

　　德國大城市單產低下

　　德國房屋和公寓的價格繼續迅速上漲。

　　慕尼黑是德國高成本的領導者，每平方米的價格從6,000歐元到10,000歐元。慕尼黑主要住宅區的公寓購買價格約為每平方米7800歐元。

　　柏林變得越來越昂貴，價格在3,000歐元至6,000歐元之間，具體價格視所在地區而定。現在

　　法蘭克福大約和柏林一樣貴。

　　你會賺多少錢？

　　在慕尼黑120平方米公寓的租金為每月約2,250歐元，收益率為3.5％。

　　在柏林120平方米公寓每月租金約1,500歐元，收益率為3.5％

　　在法蘭克福，120平方米。公寓每月的租金約為1,700歐元，收益率為3.7％。

　　這些是非常粗略的近似值。該表給出了更準確的數字。

　　這些產量不高。

　　無論在哪里購買，出租公寓都不會有太大問題。尤其是在低端地區，隨著德國經濟的持續繁榮，可負擔公寓急劇短缺，吸引了來自歐洲各地的工人。在德國，

　　稅費

　　德國的租金所得稅很高

　　租金收入：租金收入按累進稅率征稅，最高為45％。

　　資本利得：持有十年以上的財產無需對資本利得征稅。

　　繼承：繼承權是按累進稅率征收的，具體取決于與死者的關系以及繼承的價值。配偶和子女的累進稅率是7％至30％。

　　居民：居民和非居民都適用相同的稅收制度，但各種稅收優惠和備案選擇（例如聯合申報）除外。

　　購買指南

　　在德國往返費用低至中等

　　往返交易成本低至中等，僅占總價格的9.02％至16.34％。根據房地產所在地的聯邦州，對房地產轉讓稅征收3.5％至6.5％的稅。房地產經紀人的費用可從3％調整為6％，另加19％的增值稅。

　　房東和房客

　　德國法律是主要的

　　德國法律明顯偏向租戶。

　　德國房產租金：雖然可以自由商定租金，但隨后可以對“過高”的租金提出上訴。

　　租金增長受到控制，并且三年內的名義價值（實際價值要低得多）不能超過20％。

　　租戶安全性：無限的合同是標準的，有效地賦予了租戶安全性。如果租約的終止會給他本人或他的家人帶來困難，即使考慮到房東的合法權益，他們也可以反對“普通通知”，并要求繼續租賃。

　　經濟增長

　　經濟蕭條

　　德國經濟在2020年初陷入衰退，繼2019年第四季度下降0.1％之后，2020年第一季度實際GDP下降了2.2％。這是自2008年金融危機以來最大的季度下降。

　　甚至在冠狀病毒大流行之前，歐洲最大的經濟體就已經開始放緩。2019年，由于國內汽車行業放緩以及全球貿易緊張局勢導致的商品出口疲軟，經濟增長微弱0.6％，是2013年以來的最低表現。

　　根據歐盟委員會的數據，預計今年經濟將收縮6.5％，然后在2021年恢復5.9％的增長。

　　在推出1300億歐元（約合1460億美元）的經濟刺激方案后，預計德國今年的赤字將相當于GDP的7％.2019年，德國公布的政府總盈余為498億歐元（560億美元），根據Destatis公布的數據，德國已連續八年保持不變，相當于該國GDP的1.4％，分別從2018年的1.9％和2017年的1.2％

　　增長到2020年5月。德國的失業率從4.9％急劇上升至2020年5月的6.1％％，由于COVID-19爆發，一年前。

　　根據Destatis的數據，德國的年通脹率在2020年5月為0.6％，低于上年同期的1.4％，是2016年8月以來的最低增速。據美國《金融時報》報道，今年的總體通脹率預計將放緩至0.3％歐盟委員會。